Illustration eines Mehrfamilienhauses in einer Konjunkturlandschaft

Renditeliegenschaften

Preisentwicklungen für Renditeliegenschaften im Bereich Wohnen und Geschäft für die Kantone St.Gallen und Appenzell Ausserrhoden.

^{Ausgabe vom Oktober 2024 mit Datenstand Dezember 2024}

Die Leerstände im St. Galler Mietwohnungsmarkt haben sich im Jahr 2024 weiter verringert, und das Angebot bewegt sich auf einem deutlich tieferen Niveau als in den vergangenen Jahren. Grund dafür ist nicht nur die moderate Bautätigkeit, sondern auch der stetig wachsendende Wohnungsbedarf, den die dynamische Bevölkerungsentwicklung mit sich bringt. Vor allem im Linthgebiet herrscht ein ausgeprägter Mangel an Mietwohnungen. Weniger angespannt zeigt sich die Lage im restlichen Kanton, allerdings kommen auch in den meisten anderen Regionen immer noch mehr als zwei Suchende auf jede ausgeschriebene Mietwohnung. In Bezug auf die Wohnungsgrössen besteht im Kanton St. Gallen der erheblichste ungedeckte Bedarf bei Wohnungen mit 5 oder mehr Zimmern.

Angebot und Baumarkt

Das Mietwohnungsangebot hat im Kanton St. Gallen zwar nicht mehr wesentlich abgenommen, es liegt aber mit einem Anteil von 4.8 Prozent am Bestand auf dem tiefsten Niveau seit mehr als 10 Jahren. Künftig könnte es für Wohnungssuchende auf dem hiesigen Markt jedoch wieder leichter werden, ein passendes Mietobjekt zu finden: In den zwölf Monaten bis zum 3. Quartal 2024 wurden Baugesuche für mehr als 2000 neue Mietwohnungen eingereicht – ein beachtlicher Sprung, verglichen mit 1500 Objekten in der Vorjahresperiode. Angesichts dieser Zunahme dürfte der momentan noch stockende Wohnungsbau nächstens wieder Fahrt aufnehmen.

Mietpreise

Die Knappheit hat die Mieten bei Neu- und Wiedervermietungen weiter in die Höhe getrieben, und so lagen im 3. Quartal 2024 die inserierten Wohnungsmieten im Kanton St. Gallen durchschnittlich 3.6 Prozent über dem entsprechenden Vorjahreswert. Dieser Mietpreisanstieg fiel ähnlich stark aus wie im landesweiten Durchschnitt (Schweizer Mittelwert: plus 3.8 Prozent). Die Bestandesmieten dürften im nächsten Jahr dagegen nach unten tendieren, da der massgebliche Referenzzinssatz wegen der Leitzinssenkungen entweder noch im laufenden Jahr oder im Frühjahr 2025 nach unten angepasst wird und somit den Anspruch auf Mietsenkungen ermöglicht.

Ausblick

Angesichts der anhaltend starken Zuwanderung ist im Kanton St. Gallen auch im kommenden Jahr ein dynamisches Bevölkerungswachstum zu erwarten. Dies kurbelt die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter an. Infolgedessen werden die inserierten Wohnungsmieten im 2025 voraussichtlich nochmals steigen, wenn auch in etwas moderaterem Tempo. Dementsprechend gute Perspektiven bietet das Segment der Mehrfamilienhäuser auch für Investoren, zumal die Anlagealternativen mit den Zinssenkungen zunehmend schwinden.

Karte zu Wohnungsmieten anhand der Wohnungsfläche im ganzen Kanton St.Gallen

Preislandschaft Wohnungsmieten

Diagramm zum Preisindex der Wohnungsmieten im ganzen Kanton St.Gallen

Entwicklung der Wohnungsmieten
(Index 1. Quartal 2014 = 100)

Die Konjunktur in der Ostschweiz hat sich im Laufe des Jahres 2024 stabilisiert, und das Beschäftigungsvolumen ist im 2. Quartal 2024 gegenüber dem 2. Quartal 2023 um 1.5 Prozent gestiegen. Besonders robust zeigt sich die Binnennachfrage, die von der positiven Entwicklung des Arbeitsmarktes und dem stabilen Privatkonsum gestützt wird. Dennoch bleibt die Ausgangslage anspruchsvoll: Besonders die Exportwirtschaft im Kanton St. Gallen leidet unter dem starken Franken und der verhaltenen internationalen Nachfrage. Immerhin dürfen die Aussichten für den Tertiärsektor, der die Büromärkte massgeblich prägt, angesichts der erwarteten moderaten Erholung der Konjunktur im 2025 als vorsichtig positiv bezeichnet werden.

Angebot und Baumarkt

Der Büroflächenmarkt im Kanton St. Gallen erweist sich weiterhin als robust. Derzeit sind nur noch 5.5 Prozent der Büroflächen inseriert und damit deutlich weniger als im Durchschnitt der vorangegangenen 10 Jahre (knapp 8 Prozent). In den letzten 4 Quartalen wurden neue Büroflächen im Wert von 93 Millionen Franken bewilligt und damit etwa ein Drittel mehr als im langjährigen Durchschnitt. Einige Grossprojekte betreffen jedoch Betriebsliegenschaften, die für den Gesamtmarkt kaum eine Rolle spielen. Bei den Verkaufsflächen ist seit Kurzem eine leichte Zunahme an Inseraten zu verzeichnen, dies jedoch auf einem insgesamt sehr tiefen Niveau. Im Gegensatz zu den Büroflächen ist in diesem Segment beim Neubau kein Anstieg der Investitionen absehbar.

Mietpreisentwicklung

Obwohl der Büroflächenmarkt seit ein paar Jahren mit strukturellen Herausforderungen (Stichworte: Homeoffice, Desk-Sharing) konfrontiert ist, sind in diesem Segment die mittleren Angebotsmieten im Kanton St. Gallen zwischen dem 3. Quartal 2023 und dem 3. Quartal 2024 um 1.9 Prozent angestiegen. Damit ist die hiesige Preisentwicklung dynamischer ausgefallen als im Schweizer Durchschnitt (+0.5 Prozent). Die Angebotsmieten auf den Verkaufsflächenmärkten stehen an weniger gut frequentierten Lagen sowohl im kantonalen als auch im landesweiten Schnitt unter anhaltendem Druck.

Ausblick

Die Nachfrage nach Büroflächen dürfte vorerst stabil bleiben. Zwar hat das Beschäftigungswachstum zuletzt etwas an Dynamik verloren, doch gleichzeitig stabilisieren sich hierzulande die Homeofficequoten. Bei den Büromieten wird für das kommende Jahr mit einer Seitwärtsbewegung der Mieten gerechnet. Für die Verkaufsflächenmärkte bleiben die Herausforderungen durch den Onlinehandel, insbesondere im Non-Food-Segment, bestehen. Während die Verkaufsflächen an Toplagen weiterhin auf eine robuste Nachfrage stossen, dürfte es sich für Vermieter von Objekten an weniger gut erschlossenen Lagen zunehmend schwierig gestalten, eine passende Mieterschaft zu finden.