Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Wohnen
Die Mietwohnungsknappheit akzentuiert sich weiter. Was bedeutet sie für den Markt von Renditewohnliegenschaften im Kanton St. Gallen?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 1.3% | 1.1% | 0.8% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 1.70 | 5.17 | 11.03 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.4% | 0.6% | 1.3% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 3.0% | 2.5% | 2.5% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.1% | 1.8% | 1.8% |
Die wirtschaftliche Entwicklung der Ostschweiz bleibt zweigeteilt: Die Exportwirtschaft leidet unter der schwachen Nachfrage aus dem Ausland, während sich der Binnenmarkt solide zeigt. Impulse für einen nachhaltige Erholung bleiben vorerst aus. Zwar könnten globale Zinssenkungen mittelfristig für Rückenwind sorgen, doch die geopolitischen Unsicherheiten trüben den Ausblick.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) senkte ihren Leitzins im vergangenen Jahr um 1.25 Prozentpunkte. Für den weiteren Zinspfad bleibt die Entwicklung des Schweizer Frankens zentral. Die SNB betonte bei ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung im Dezember, dass Zinssenkungen aktuell ihr vorrangiges Instrument zur Eindämmung des starken Schweizer Frankens darstellen. Entsprechend erwarten wir eine weitere Leitzinssenkung um 25 Basispunkte im März. Die längerfristigen Zinsen haben diesen Zinsschritt bereits vollständig eingepreist. Wie sich der Zinspfad danach entwickelt, hängt massgeblich von der weiteren Entwicklung des Frankens und der Inflation ab. Wir gehen jedoch davon aus, dass die SNB einem Leitzins von exakt 0% kritisch gegenübersteht.
Die Baubewilligungen für Mietwohnungen haben letztes Jahr wieder zugenommen, bleiben aber auf unterdurchschnittlichem Niveau. Renditeobjekte in der Ostschweiz sind im Vergleich zu anderen Regionen teilweise mit grösseren Leerstandsrisiken konfrontiert. Hinzu kommt, dass die hohen Baulandpreise oft vom Wohneigentum getrieben werden. In der Ostschweiz wurden deshalb im Verhältnis zur Bevölkerung weniger Baubewilligungen für neue Mietwohnungen gesprochen. Zudem sind die Anforderungen für eine Finanzierung aufgrund neuer Regulierungen gestiegen, was die Bautätigkeit bremst. Entsprechend dürfte das Angebot an Mietwohnungen knapp bleiben.
Die Leerstände sind im vergangenen Jahr erneut gesunken. Allerdings hat sich der Rückgang sowohl in der Gesamtschweiz als auch im Kanton St. Gallen zuletzt verlangsamt. Die tieferen Leerstände sind ausschliesslich auf Mietwohnungen zurückzuführen. Gesucht sind dabei kleinere Wohnungen mit 2 oder 3 Zimmern. In diesem Segment sind die Leerstände am deutlichsten zurückgekommen. Bei Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern haben die Leerstände hingegen zugenommen. Der Rückgang der Leerstände dürfte sich aufgrund der wachsenden Bevölkerung in Kombination mit der tiefen Bautätigkeit fortsetzen.
Das Angebot an Mietwohnungen ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Im nationalen Vergleich ist der Kanton St. Gallen aber weniger stark von der Wohnungsknappheit betroffen. Dies zeigt sich auch bei der Insertionsdauer. Im Kanton St. Gallen sind Mietwohnungen gemäss SVIT Schweiz durchschnittlich 28 Tage online. Damit dauert es etwas länger als im Schweizer Durchschnitt (25 Tage). Allerdings gibt es im Kanton St. Gallen regionale Unterschiede bei der Verfügbarkeit von Mietwohnungen. Im Linthgebiet herrscht zum Beispiel ein ausgeprägter Mangel an Mietwohnungen.
Das Bevölkerungswachstum hat sich im Jahr 2023 deutlich beschleunigt, was hauptsächlich am hohen Wanderungssaldo aufgrund von Sondereffekten lag. 2024 dürfte sich das Bevölkerungswachstum wieder etwas abgeschwächt haben. Aufgrund der soliden Wirtschaft sowie dem anhaltend hohen Bedarf an Fachkräften, welcher sich trotz wirtschaftlicher Abkühlung nur teilweise entspannt hat, ist weiterhin mit einem robusten Bevölkerungswachstum und damit einer wachsenden Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen.
Die Bruttoanfangsrenditen im Kanton St. Gallen sind 2024 gestiegen. Dazu dürften die steigenden Mieten in Kombination mit der seitlich tendierenden Marktwertentwicklung beigetragen haben. Die Renditen anderer Anlageklassen, wie etwa den Schweizer Franken Obligationen, sind gesunken, was die relative Attraktivität von Immobilien erhöhen dürfte. Während die sinkenden Zinsen die relative Attraktivität von Immobilienanlagen erhöhen, belasten andere gestiegene Ausgaben die Rechnung, unter anderem aufgrund von höheren Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit.
Das Wachstum bei den Angebotsmieten im Kanton St. Gallen hat sich zuletzt wieder beschleunigt. Der BWO-Referenzzins wird im März mit grosser Wahrscheinlichkeit auf 1.5% sinken. Dadurch werden die Bestandesmieten ab Juni sinken. Dies dämpft indirekt auch den Anstieg der Angebotsmieten. Da jedoch das Angebot an Mietwohnungen im Verhältnis zur Nachfrage knapp bleiben wird, werden die inserierten Wohnungsmieten auch dieses Jahr nochmals steigen.
Ausblick
Pro ausgeschriebene Wohnung gibt es im Kanton St. Gallen rund zwei Suchabos. Mit einer deutlichen Ausweitung des Angebots ist aktuell nicht zu rechnen. Daher werden die Angebotsmieten weiter steigen. Die Aussichten im Mehrfamiliensegment sind dank steigender Mieterträge und tiefer Zinsen weiter gut. Andererseits sind die Kosten für den Unterhalt und Investitionen gestiegen. Insgesamt rechnen wir mit seitwärts tendierenden bis leicht steigenden Preisen für Wohnrenditeliegenschaften.
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