Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Wohnen

Die Wirtschaft in der Schweiz und der Ostschweiz wächst weiterhin unter Potential. Die wirtschaftliche Schwäche im Ausland, insbesondere in der Eurozone, belastet die Exporte. Für das zweite Halbjahr ist vereinzelt optimismus spürbar. Für eine starke Erholung fehlen jedoch die konjunkturellen Impulse aus dem Ausland. 

Die SNB wird mit der nächsten Leitzinssenkung im September den neutralen Leitzins von 1.00% erreichen. Die anstehenden Leitzinssenkungen der US-Notenbank Fed sowie der Europäischen Zentralbank werden jedoch aufgrund der rascheren Konjunkturabschwächung stärker ausfallen, als noch zur Jahresmitte erwartet. Folglich gehen wir von einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken aus, was den Druck auf die SNB, ihren Leitzins weiter zu senken, deutlich erhöht. Wir haben deshalb unsere Prognose für die SNB angepasst und erwarten neu im Dezember eine weitere Leitzinssenkung auf 0.75%. Auf die längerfristigen Zinssätze wird dies jedoch keine Auswirkungen mehr haben, da zwei weitere SNB-Leitzinssenkungen vom Kapitalmarkt bereits eingepreist sind.

Die Baubewilligungen für Mietwohnungen haben wieder zugenommen. Positiv auswirken dürften sich die tieferen Finanzierungskosten sowie die nachlassende Bauteuerung, welche wieder in den Bereich der Preisstabilität zurückgekehrt ist. Auch die Aussicht auf steigende Mieten dürfte sich positiv auf die Profitabilität von Neubauprojekten auswirken. Dank dem beobachteten Anstieg bei den Baubewilligungen dürften in den kommenden Monaten mehr neue Wohnungen auf den Markt kommen, was die Suche nach einer Mietwohnung vereinfachen wird. Im langjährigen Vergleich ist die Bautätigkeit aber weiter verhalten. Folglich ist nicht mit einer starken Zunahme des Angebots zu rechnen.

Die Leerstände haben sich in den letzten Jahren schweizweit reduziert. Von diesem Rückgang war der Kanton St. Gallen überproportional stark betroffen. Zurzeit liegt der Leerstand im Kanton St. Gallen wieder nahe am Schweizer Durchschnitt. Der Rückgang der Leerstände ist dabei vor allem auf Mietwohnungen zurückzuführen. Gesucht sind dabei insbesondere mittelgrosse Wohnungen mit 3 bis 5 Zimmern. In diesem Segment sind die Leerstände überdurchschnittlich zurückgekommen. Dieser Rückgang der Leerstände dürfte sich aufgrund der wachsenden Bevölkerung in Kombination mit der tiefen Bautätigkeit fortsetzen.

Das Angebot an Mietwohnungen ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Im nationalen Vergleich ist der Kanton St. Gallen aber weniger stark von der Wohnungsknappheit betroffen. Dies zeigt sich auch in der Insertionsdauer. Im Kanton St. Gallen sind Mietwohnungen gemäss SVIT Schweiz durchschnittlich 32 Tage online. Damit dauert es etwas länger als im Schweizer Durchschnitt (27 Tage). Allerdings gibt es im Kanton St. Gallen grosse regionale Unterschiede bei der Verfügbarkeit von Mietwohnungen. Insbesondere Im Linthgebiet gestaltet sich die Suche einer neuen Wohnung oftmals schwierig. Eher gross ist das Angebot dahingegen in der Region St. Gallen.

Das Bevölkerungswachstum hat sich im letzten Jahr deutlich beschleunigt. Die Bevölkerung im Kanton St. Gallen ist 2023 um 1.7% gewachsen, was hauptsächlich am hohen Wanderungssaldo liegt. Dieser ist im Vergleich zum Vorjahr um rund die Hälfte angestiegen. Dies liegt unter anderem daran, dass Personen aus der Ukraine mit Schutzstatus S 2023 erstmals zur ständigen Wohnbevölkerung gezählt wurden. Aufgrund des Fachkräftemangels, welcher sich trotz wirtschaftlicher Abkühlung nur punktuell entspannt hat, ist weiterhin mit einem robusten Bevölkerungswachstum zu rechnen. 

Die Bruttoanfangsrenditen im Kanton St. Gallen sind 2023 leicht gestiegen. Dazu dürften die steigenden Mieten in Kombination mit der seitlich tendierenden Marktwertentwicklung aufgrund des höheren Zinsumfeldes beigetragen haben. Im vergangenen Jahr wurde der Referenzzins zweimal erhöht, was zu Mieterhöhungen bei den Bestandesmieten berechtigte. Gleichzeitig sorgt die Verknappung beim Angebot an Mietwohnungen für Aufwärtsdruck bei den Angebotsmieten. Die Renditen anderer Anlageklassen, wie etwa den Schweizer Franken Obligationen, sind gesunken, was die relative Attraktivität von Immobilien erhöhen dürfte.

Die Angebotsmieten im Kanton St. Gallen sind zuletzt deutlich gestiegen. Aufgrund des im Verhältnis zur Nachfrage knappen Angebots dürften die Angebotsmieten noch weiter steigen. Da die Knappheit in der Ostschweiz weniger ausgeprägt ist als im Schweizer Durchschnitt, steigen hierzulande auch die Mieten weniger stark. Der BWO Referenzzins wird vorerst auf dem aktuellen Niveau von 1.75% verbleiben und damit dürfte bei den Bestandesmieten wieder Ruhe einkehren. Im Herbst 2025 ist eine Senkung der Referenzzinses möglich. Dafür muss die SNB den Leitzins jedoch auf mindestens 0.75%, eher 0.50% senken.