Immobilien Ostschweiz Kompakt– Rendite Geschäft

Die Wirtschaft in der Schweiz und der Ostschweiz wächst weiterhin unter Potential. Die wirtschaftliche Schwäche im Ausland, insbesondere in der Eurozone, belastet die Exporte. Für das zweite Halbjahr ist vereinzelt optimismus spürbar. Für eine starke Erholung fehlen jedoch die konjunkturellen Impulse aus dem Ausland. 

Die SNB wird mit der nächsten Leitzinssenkung im September den neutralen Leitzins von 1.00% erreichen. Die anstehenden Leitzinssenkungen der US-Notenbank Fed sowie der Europäischen Zentralbank werden jedoch aufgrund der rascheren Konjunkturabschwächung stärker ausfallen, als noch zur Jahresmitte erwartet. Folglich gehen wir von einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken aus, was den Druck auf die SNB, ihren Leitzins weiter zu senken, deutlich erhöht. Wir haben deshalb unsere Prognose für die SNB angepasst und erwarten neu im Dezember eine weitere Leitzinssenkung auf 0.75%. Auf die längerfristigen Zinssätze wird dies jedoch keine Auswirkungen mehr haben, da zwei weitere SNB-Leitzinssenkungen vom Kapitalmarkt bereits eingepreist sind.

Die Baubewilligungen für Büroflächen haben im Kanton St. Gallen zuletzt wieder leicht abgenommen, nachdem sie Ende letztes Jahr stark angestiegen sind. Weiterhin liegen die Baubewilligungen für Bürogebäude aber über dem langjährigen Durchschnitt.

Bei den Verkaufsflächen haben die Baubewilligungen zuletzt zwar zugenommen aber von einem tiefen Niveau aus. Daher bleibt die Neubautätigkeit in diesem Segment insgesamt moderat.

Das Angebot bei den Büroflächen im Kanton St. Gallen hat in den letzten Jahren in der Tendenz abgenommen. Dies deckt sich mit der Entwicklung in der Gesamtschweiz. Geholfen hat die robuste Entwicklung im Dienstleistungssektor. Dieser blieb lange verschont von der wirtschaftlichen Abkühlung und zeigt erst punktuelle einzelne Anzeichen einer Abkühlung.

Bei den Verkaufsflächen war die Angebotsquote in den vergangenen Jahren im Großen und Ganzen relativ stabil. Zuletzt ist die Angebotsquote im Kanton St. Gallen marginal gestiegen.

Die Beschäftigung im zweiten Sektor ist zu Jahresbeginn zurückgegangen. Grund dafür ist die durch die schwache Auslandsnachfrage ausgelöste wirtschaftliche Abkühlung. Insgesamt halten sich die Unternehmen mit Blick auf den kommenden Aufschwung mit dem Abbau an Produktionskapazitäten zurück. Wir erwarten, dass der Talboden erreicht ist. Für eine kräftige Erholung fehlen aber die Impulse aus dem Ausland. Der Bedarf an zusätzlichen Flächen im zweiten Sektor dürfte noch gedämpft bleiben.

Im Dienstleistungssektor hat das Beschäftigungswachstum zuletzt abgenommen. Da noch nicht alle Unternehmen ihren Flächenbedarf infolge des Home Office neu bestimmt haben, dürfte die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen weiterhin gedämpft bleiben. Bei den Verkaufsflächen hält der Druck durch die strukturelle Verschiebung hin zu Onlinehandel weiter an. Dies betrifft insbesondere Liegenschaften an weniger stark frequentierten Lagen. 

Die Bruttoanfangsrendite, die das Verhältnis des Nettomietzinses zum Marktwert der Liegenschaft darstellt, ist seit 2021 wieder gestiegen, nachdem sie mehrere Jahre unter Druck stand. Dazu dürften unter anderem die Zinserhöhung der SNB beigetragen haben sowie die erhöhte Inflation. Da die Mieten bei den Geschäftsflächen oftmals an die Inflation gekoppelt sind, konnten die Mieten in den letzten Jahren erhöht werden. Allerdings konnten Mietverträge oftmals nur mit Zugeständnissen verlängert werden. So mussten Vermieter zum Beispiel Mieterausbauten übernehmen, was in der Bruttoanfangsrendite nicht abgebildet ist. Aufgrund der wirtschaftlichen Abkühlung ist die Lage für Geschäftsliegenschaften weiterhin herausfordernd und das Potential für weitere Mieterhöhungen begrenzt.

Die Mieten für Büroflächen im Kanton St. Gallen sind seit Ende letzten Jahres unter Druck. Dazu tragen strukturelle Veränderungen wie der Trend zu ortsunabhängigem Arbeiten bei. Dieser reduziert den Bedarf an Arbeitsplätzen und damit den Flächenbedarf. Andererseits trübt die unterdurchschnittliche Entwicklung der Wirtschaft zurzeit die Investitionsfreude der Unternehmen. In Anbetracht der zuletzt gesprochenen Baubewilligungen und dem daraus resultierenden zusätzlichen Angebot, dürfte der Druck auf Büromieten im Kanton St. Gallen anhalten.

Auch die Mieten für Verkaufsflächen stehen unter Druck. Die Konkurrenz des wachsenden Onlinehandels und der Einkaufstourismus machen dem stationären Detailhandel im Kanton St. Gallen zu schaffen. Positiv wirkt sich hingegen die anhaltend gute Lage auf dem Arbeitsmarkt aus, welche die Konsumfreude stützt.