Immobilien Ostschweiz Kompakt– Rendite Geschäft

Die Wirtschaft in der Schweiz und der Ostschweiz wächst weiterhin unter ihrem Potenzial. Die wirtschaftliche Schwäche im Ausland, insbesondere in der Eurozone, belastet die Exporte. Der Binnenmarkt entwickelt sich nach wie vor solide und stützt damit die Wirtschaft. Vorerst dürfte die Dynamik aufgrund fehlender Impulse aus dem Ausland schwach bleiben. 

Am 12. Dezember nimmt die SNB ihre letzte geldpolitische Lagebeurteilung in diesem Jahr vor. Alles andere als eine weitere Leitzinssenkung um 0.25% wäre eine Überraschung. Denn mit ihrer letzten bedingten Inflationsprognose signalisierte die SNB schon im September die Notwendigkeit tieferer Leitzinsen. Gemäss dem neuen SNB-Präsidenten Martin Schlegel könnten weitere Zinssenkungen erforderlich sein. Ein weiterer Zinsschritt im März scheint damit zumindest sehr wahrscheinlich. Ob der erwartete Zinsschritt im März das Ende des SNB-Zinssenkungszyklus markiert, oder ob noch weitere Schritte notwendig sein werden, wird sich unserer Meinung nach erst in den kommenden Monaten entscheiden. Aktuell erwarten lediglich noch zwei weitere SNB-Leitzinssenkungen.

Die Baubewilligungen für Büroflächen haben im Kanton St. Gallen zuletzt wieder leicht abgenommen, nachdem sie Ende letztes Jahr stark angestiegen sind. Weiterhin liegen die Baubewilligungen für Bürogebäude aber über dem langjährigen Durchschnitt.

Bei den Verkaufsflächen haben die Baubewilligungen zuletzt zwar zugenommen aber von einem tiefen Niveau aus. Daher bleibt die Neubautätigkeit in diesem Segment insgesamt moderat.

Das Angebot bei den Büroflächen im Kanton St. Gallen hat in den letzten Jahren in der Tendenz abgenommen. Dies deckt sich mit der Entwicklung in der Gesamtschweiz. Geholfen hat die robuste Entwicklung im Dienstleistungssektor. Dieser blieb lange verschont von der wirtschaftlichen Abkühlung und zeigt erst punktuelle einzelne Anzeichen einer Abkühlung.

Bei den Verkaufsflächen war die Angebotsquote in den vergangenen Jahren im Grossen und Ganzen relativ stabil. Zuletzt ist die Angebotsquote im Kanton St. Gallen marginal gestiegen.

Die Beschäftigung im zweiten Sektor ist zu Jahresbeginn zurückgegangen. Grund dafür ist die durch die schwache Auslandsnachfrage ausgelöste wirtschaftliche Abkühlung. Insgesamt halten sich die Unternehmen mit Blick auf den kommenden Aufschwung mit dem Abbau an Produktionskapazitäten zurück. Wir erwarten, dass der Talboden erreicht ist. Für eine kräftige Erholung fehlen aber die Impulse aus dem Ausland. Der Bedarf an zusätzlichen Flächen im zweiten Sektor dürfte noch gedämpft bleiben.

Im Dienstleistungssektor hat das Beschäftigungswachstum zuletzt abgenommen. Da noch nicht alle Unternehmen ihren Flächenbedarf infolge des Home Office neu bestimmt haben, dürfte die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen weiterhin gedämpft bleiben. Bei den Verkaufsflächen hält der Druck durch die strukturelle Verschiebung hin zu Onlinehandel weiter an. Dies betrifft insbesondere Liegenschaften an weniger stark frequentierten Lagen. 

Die Bruttoanfangsrendite, die das Verhältnis des Nettomietzinses zum Marktwert der Liegenschaft darstellt, ist seit 2021 wieder gestiegen, nachdem sie mehrere Jahre unter Druck stand. Dazu dürften unter anderem die Zinserhöhung der SNB beigetragen haben sowie die erhöhte Inflation. Da die Mieten bei den Geschäftsflächen oftmals an die Inflation gekoppelt sind, konnten die Mieten in den letzten Jahren erhöht werden. Allerdings konnten Mietverträge oftmals nur mit Zugeständnissen verlängert werden. So mussten Vermieter zum Beispiel Mieterausbauten übernehmen, was in der Bruttoanfangsrendite nicht abgebildet ist. Aufgrund der wirtschaftlichen Abkühlung ist die Lage für Geschäftsliegenschaften weiterhin herausfordernd und das Potential für weitere Mieterhöhungen begrenzt.

Die Mieten für Büroflächen im Kanton St. Gallen sind seit Ende letzten Jahres unter Druck. Dazu tragen strukturelle Veränderungen wie der Trend zu ortsunabhängigem Arbeiten bei. Dieser reduziert den Bedarf an Arbeitsplätzen und damit den Flächenbedarf. Andererseits trübt die unterdurchschnittliche Entwicklung der Wirtschaft zurzeit die Investitionsfreude der Unternehmen. In Anbetracht der zuletzt gesprochenen Baubewilligungen und dem daraus resultierenden zusätzlichen Angebot, dürfte der Druck auf Büromieten im Kanton St. Gallen anhalten.

Auch die Mieten für Verkaufsflächen stehen unter Druck. Die Konkurrenz des wachsenden Onlinehandels und der Einkaufstourismus machen dem stationären Detailhandel im Kanton St. Gallen zu schaffen. Positiv wirkt sich hingegen die anhaltend gute Lage auf dem Arbeitsmarkt aus, welche die Konsumfreude stützt.