Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Geschäft
Die Lage für Geschäftsliegenschaften ist aufgrund der schwächelnden Wirtschaft weiter heraus-fordernd. Wie zeigt sich dies am Immobilienmarkt?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 1.3% | 1.1% | 0.8% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 1.70 | 5.17 | 11.03 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.4% | 0.6% | 1.3% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 3.0% | 2.5% | 2.5% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.1% | 1.8% | 1.8% |
Die wirtschaftliche Entwicklung der Ostschweiz bleibt zweigeteilt: Die Exportwirtschaft leidet unter der schwachen Nachfrage aus dem Ausland, während sich der Binnenmarkt solide zeigt. Impulse für einen nachhaltige Erholung bleiben vorerst aus. Zwar könnten globale Zinssenkungen mittelfristig für Rückenwind sorgen, doch die geopolitischen Unsicherheiten trüben den Ausblick.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) senkte ihren Leitzins im vergangenen Jahr um 1.25 Prozentpunkte. Für den weiteren Zinspfad bleibt die Entwicklung des Schweizer Frankens zentral. Die SNB betonte bei ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung im Dezember, dass Zinssenkungen aktuell ihr vorrangiges Instrument zur Eindämmung des starken Schweizer Frankens darstellen. Entsprechend erwarten wir eine weitere Leitzinssenkung um 25 Basispunkte im März. Die längerfristigen Zinsen haben diesen Zinsschritt bereits vollständig eingepreist. Wie sich der Zinspfad danach entwickelt, hängt massgeblich von der weiteren Entwicklung des Frankens und der Inflation ab. Wir gehen jedoch davon aus, dass die SNB einem Leitzins von exakt 0% kritisch gegenübersteht.
Die Baubewilligungen im Bürobereich sind weiterhin hoch. Einige Grossprojekte, die Betriebsliegenschaften betreffen und damit für den Gesamtmarkt keine Rolle spielen, verzerren die Daten allerdings. Bei den Verkaufsflächen ist nur ein leichter Anstieg der Baubewilligungen erkennbar. Insgesamt dürften die Impulse aus der Bautätigkeit im Kanton St. Gallen für den Gesamtmarkt verhalten bleiben. Angesichts der verhaltenen Nachfrage besteht aktuell jedoch auch kein Bedarf für eine Angebotsausweitung.
Das Angebot an Büroflächen ist etwas gesunken und befindet sich deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die robuste Wirtschaftsentwicklung in den Bürobranchen stützt die Nachfrage nach Büroflächen, allerdings ist nicht mit einem deutlichen Stellenausbau zu rechnen. Die Homeofficequoten haben sich mittlerweile eingependelt.
Das Angebot an Verkaufsflächen hat leicht abgenommen und befindet sich mit unter 1% auf tiefem Niveau. Der anhaltende Trend hin zum Onlinehandel belastet den hiesigen Detailhandel, der nur begrenzt vom robusten privaten Konsum profitiert.
Die Beschäftigung im zweiten Sektor hat sich zuletzt stabil entwickelt. Die schwache Auslandsnachfrage verringert den Bedarf an Arbeitskräften. Insgesamt halten sich die Unternehmen mit Blick auf den kommenden Aufschwung mit dem Abbau an Produktionskapazitäten aber zurück. Wir erwarten, dass der Talboden in der Industrie erreicht ist. Für eine kräftige Erholung fehlen aber die Impulse aus dem Ausland. Der Flächenbedarf im zweiten Sektor dürfte gedämpft bleiben.
Im Dienstleistungssektor zeigen sich mittlerweile punktuell auch Anzeichen einer Abkühlung. Folglich hat sich das Beschäftigungswachstum verlangsamt. Bei den Verkaufsflächen hält der Druck durch die strukturelle Verschiebung hin zum Onlinehandel weiter an. Dies betrifft insbesondere Liegenschaften an weniger stark frequentierten Lagen.
Die Bruttoanfangsrendite, die das Verhältnis des Nettomietzinses zum Marktwert der Liegenschaft darstellt, ist 2024 leicht gestiegen, nachdem sie in den zwei vorherigen Jahren deutlich zugenommen hat. Allerdings konnten Mietverträge oftmals nur mit Zugeständnissen verlängert werden. So mussten Vermieter zum Beispiel Mieterausbauten übernehmen oder mietfreie Zeiten gewähren, was in der Bruttoanfangsrendite nicht eins zu eins abgebildet ist.
Aufgrund der wirtschaftlichen Abkühlung ist die Lage für Geschäftsliegenschaften weiterhin herausfordernd und das Potential für weitere Mieterhöhungen begrenzt.
Die Angebotsmieten für Büroflächen haben sich im Kanton St. Gallen robust entwickelt. Im vierten Quartal 2024 sind sie gegenüber dem Vorjahr um 0.2% gestiegen.
Die Angebotsmieten für Verkaufsflächen stehen unter anhaltendem Druck und sind zum Jahresende um 2.7% gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Besonders stark ist der Druck auf die Mieten an weniger frequentierten Lagen.
Teilweise konnten Mietverträge für Geschäftsflächen nur mit Zugeständnissen abgeschlossen oder verlängert werden.
Ausblick
Strukturelle Trends wie die wachsende Konkurrenz durch den Onlinehandel, halten den Druck auf den stationären Handel hoch, dies gilt insbesondere für das Non-Food Segment. Entsprechend sind auch die Mieten für Verkaufsflächen weiter unter Druck. Insbesondere an peripheren Lagen ist es herausfordernd, eine passende Mieterschaft zu finden. Der Bedarf an Büroflächen dürfte hingegen solid bleiben. Die wirtschaftliche Abkühlung betrifft die Bürobranche nur vereinzelt. Zudem hat sich die Homeofficequote mittlerweile eingependelt. Bei den Büromieten rechnen wir daher mit einer stabilen Entwicklung, während die Mieten für Verkaufsflächen insbesondere an peripheren Lagen unter Druck bleiben werden. Gefragt bleiben Immobilien an zentralen Lagen in Kombination mit Topmietern, während periphere Standorte weiterhin unter Druck sein werden.
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