Immobilien Ostschweiz Kompakt – Wohneigentum
Die Preise für Wohneigentum im Kanton St. Gallen haben erneut zugelegt. Was sind die Gründe dafür und wie geht es weiter mit den Preisen für Wohneigentum?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 0.6% | 0.6% | 0.4% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 9.81 | 8.03 | 18.4 |
| Inflation (YoY, CH) | 1.3% | 1.4% | 1.6% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 2.3% | 2.4% | 1.9% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 1.8% | 1.7% | 1.5% |
Die Wirtschaft in der Schweiz und der Ostschweiz wächst weiterhin unter Potential. Die wirtschaftliche Schwäche im Ausland, insbesondere in der Eurozone, belastet die Exporte. Für das zweite Halbjahr ist vereinzelt optimismus spürbar. Für eine starke Erholung fehlen jedoch die konjunkturellen Impulse aus dem Ausland.
Die SNB wird mit der nächsten Leitzinssenkung im September den neutralen Leitzins von 1.00% erreichen. Die anstehenden Leitzinssenkungen der US-Notenbank Fed sowie der Europäischen Zentralbank werden jedoch aufgrund der rascheren Konjunkturabschwächung stärker ausfallen, als noch zur Jahresmitte erwartet. Folglich gehen wir von einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken aus, was den Druck auf die SNB, ihren Leitzins weiter zu senken, deutlich erhöht. Wir haben deshalb unsere Prognose für die SNB angepasst und erwarten neu im Dezember eine weitere Leitzinssenkung auf 0.75%. Auf die längerfristigen Zinssätze wird dies jedoch keine Auswirkungen mehr haben, da zwei weitere SNB-Leitzinssenkungen vom Kapitalmarkt bereits eingepreist sind.
Die Bauteuerung ist wieder in den Bereich der Preisstabilität gesunken, was die Planungssicherheit erhöht. Zusätzlich wirken sich die Zinssenkungen der SNB positiv auf die Bautätigkeit aus. Beschränkt wird die Neubautätigkeit durch das Fehlen von Bauland an guten Lagen. Die Verdichtung wiederum wird durch lange Bewilligungsverfahren ausgebremst. Trotzdem nehmen die Baubewilligungen im Kanton St. Gallen wieder zu. Bei den Eigentumswohnungen steigen sie wieder leicht über den 10-jährigen Durchschnitt. Sowohl bei den Eigentumswohnungen als auch bei den Einfamilienhäusern ist mit einem Anstieg der Bautätigkeit zu rechnen.
Die Leerwohnungsziffer im Kanton St. Gallen ist zuletzt deutlich zurückgegangen. Diese Entwicklung ist aber vorwiegend auf eine zunehmende Knappheit im Mietwohnungsmarkt zurückzuführen. Bei den Wohnungen und Häuser zum Verkauf haben die Leerstände leicht zugenommen. Interessentinnen und Interessenten zeigen sich aufgrund der starken Preisanstiege der letzten Jahre kritischer, weshalb es teils länger dauert, bis Objekte verkauft werden können. Dies hat zu einem Anstieg der Leerstände geführt. Die Leerstände befinden sich aber im Bereich Wohneigentum weiterhin auf tiefem Niveau. Mit den sinkenden Zinsen dürfte die Dynamik am Markt für Wohneigentum wieder zunehmen.
Bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hat das Angebot zuletzt sowohl in der Gesamtschweiz als auch im Kanton St. Gallen zugenommen. Die hohen Preise werden als Verkaufschance betrachtet. Da in den meisten Fällen aber kein Verkaufsdruck besteht, wird oftmals an den Preisvorstellungen festgehalten, auch wenn es dafür länger geht bis zum Verkauf. Entsprechend hat sich das Angebot erhöht. Sowohl bei den Eigentumswohnungen als auch bei den Einfamilienhäusern ist die Angebotsquote aber weiterhin deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie. Dies zeigt, dass das Angebot weiterhin knapp ist.
Bei den Einfamilienhäusern hat sich das Preiswachstum im zweiten Quartal weiter abgeschwächt. Das Wachstum von 2.3% gegenüber dem Vorjahr zeigt jedoch, dass Wohneigentum weiterhin gefragt ist und die entsprechende Zahlungsbereitschaft vorhanden ist. Die sinkenden Zinsen stützen die Nachfrage zusätzlich. Zuletzt sind die Preise im Kanton St. Gallen im Gleichschritt gestiegen mit den Preisen in der Gesamtschweiz. In den vergangenen Quartalen haben sich Einfamilienhäuser im Kanton St. Gallen aber deutlich stärker verteuert als im Schweizer Durchschnitt. Dies zeigt, dass der Kanton St. Gallen eine attraktive Wohnregion ist.
Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im Kanton St. Gallen sind im zweiten Quartal erneut deutlich gestiegen – wenn auch etwas weniger stark als im ersten Quartal. Eigentumswohnungen sind vor dem Hintergrund der steigenden Mieten und der hohen Preise für Einfamilienhäuser eine gefragte Wohnform. Zusätzliche Unterstützung kommt von den sinkenden Zinsen. Ein Grund für das stärkere Preiswachstum im Kanton St. Gallen im Vergleich zur Gesamtschweiz ist, dass die Preise hierzulande im Vergleich zu anderen Regionen, insbesondere der angrenzenden Region Zürich, noch erschwinglicher sind und damit einem grösseren Kreis von Interessierten offenstehen.
Ausblick
Beim privaten Wohneigentum hat die Aussicht auf tiefere Zinsen die Dynamik im Markt wieder erhöht. Die Preise sind erneut deutlich gestiegen. Das anhaltende Bevölkerungswachstum in Kombination mit der soliden Wirtschaftsentwicklung wird die Nachfrage hochhalten. Zusätzlichen Rückenwind erhält die Nachfrage von den sinkenden Zinsen und den steigenden Mieten, welche Wohneigentum im Vergleich zum Mieten wieder attraktiver machen. Die Ostschweiz profitiert als Wohnregion auch davon, dass die Preise im Vergleich zu angrenzenden Regionen moderat sind. Das Angebot an Bestandesobjekten wurde zwar zuletzt leicht ausgeweitet, wird aber vom Markt weiterhin gut absorbiert. Auch die Neubautätigkeit wurde zuletzt ausgeweitet, bleibt aber insgesamt moderat. Entsprechend bleibt das Angebot vorerst knapp. Die Luft für weitere Preiserhöhungen wird aber aufgrund der im Verhältnis zu den Löhnen stark gestiegenen Immobilienpreisen dünner. Wir erwarten jedoch, dass die Preise für Wohneigentum erneut steigen werden.
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